随着楼市连续数月出现回暖反弹,新政被质疑“日薄西山”,二次调控已呼之欲出。其中,一直遭到严控的银行房贷政策恐再发生新的变数。近日,记者从沪上一些房产中介了解到,一些二手房购房者一方面迫切想要买房,另一方面也担忧政策突变后无力负担,于是在签订合同时提出附加条款,约定因国家出台新的房贷政策导致购房计划变化时,购房者退房不算违约。

　　约定国家政策为“不可抗力”

　　今年7月,中央下发通知,对二套房认定标准进行严格界定制定了,从“认贷不认房”到“认房认贷认调查”的三重标准。通知一出,大量购房者受到影响,二手中介和新开楼盘都经历了一波“退房潮”。 8月5日,银监会建议各商业银行停止京、沪、深、杭等地的第三套个人房贷,此举也令不少投资者和一部分被“误伤”的刚需购房者不得不退出市场。

　　近期,银监会又紧急叫停 “抵押消费贷款”。原本在三套房停贷后,通过自身已有房产进行抵押,以抵押消费贷款方式得到第三套房贷的行为比较普遍。但随着“打擦边球”的变相放贷被叫停,购房者“曲线贷款买房”的计划也受阻。几乎在同一时间,北京还取消了首套房贷的优惠政策,上海各银行首套房利率最低也只有七五折。

　　面对二次调控压力增大,银行信贷政策会迎来何种变化还很难说。于是,未雨绸缪的购房者试图签下“君子协议”,规避风险,为自己免责。

　　事实上,认定“国十条”等楼市政策为“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判决,认定国十条房贷政策调整属于情势变更,支持购房人退房。不过,这个问题上的纠纷和议论并没有结束,一些律师认为这样的认定有点牵强,且会引发“退房潮”的恶果。而且,我国司法体系一般不承认判例,走法律程序也费时费力,一些购房者还是希望可以事先协商约定。

　　中介、卖家大多不愿买账

　　但是,对于购房者提出的附加条约,许多卖家和中介公司出于自身利益和风险的考虑,并不乐意配合。

　　在一家位于松江的21世纪不动产门店,记者以购房者的身份询问是否可以在签协议时加入附加项,约定政策生变时违约无责任。中介工作人员表示,有这样的个例,但是数量不多,因为大多数卖家不会同意对自身无益的“不平等条约”。如果可以定下这样的“君子协议”,那么政策利好时卖家跳价惜售是不是也不算违约？

　　中原地产两湾城分行的竺忱经理告诉记者,作为中介,出于自身利益的考虑,一般不会同意这样“百害而无一利”的约定。过去在面临交易一方违约时,中介就常常遭遇讨要佣金无门,最后只有通过法律等手段,耗时耗力。他表示,通常政策的调整和执行中会有一个时间差,购房者可以利用这个过程办理手续,不是非违约不可。他也担心,政策变化只是部分购房者的借口。

　　“卖方市场中,购房者谈判力不强。”复旦大学住房政策研究中心陈杰副教授对记者说。他认为,只要双方协商同意,这样的条款在法律上没有问题。但是目前没有大的破盘迹象,一些卖家抱着“不愁卖,可卖可不卖”的心态,这样的情况下购房者提出的 “君子协议”难以被接纳。