10余年前，房地产还是少数研究者才关注的学术问题。而在今天，几乎每个人都能对房地产来几句颇为专业的评论。

　　市场从无到有，价格从低到高，政策重点从扶持到年年调控，再到加强住房保障。这10年，中国的房地产行业已经成为社会热度最高、争论最多的行业。

　　1999年1月，年轻人胡景晖不甘心平平稳稳地工作，从工作了3年的某央企辞职，希望闯闯世界。这个决定让他付出不小的代价。

　　“1998年，单位刚分了套90平方米的小三居给我，就在紫竹桥附近。”胡景晖说，可因为辞职，这套房子必须退还给单位。

　　1999年初，中国的房地产市场还处在萌芽阶段。大部分人的住房问题都需要通过所在单位解决。“很多人为了分到一套房子，一等就是十年八年，可能并不喜欢自己的工作，但为了房子，不敢选择自己喜欢的工作。”胡景晖说，那个时候，如果你换工作，马上就会碰到现实的问题，自己住哪儿？

　　胡景晖清楚地记得，就在他向单位交回房子钥匙的当天，就有3拨人去看房。

　　就在这一年，多年来的福利分房制度走到终点。4年后，国家明确了房地产的国民经济支柱地位，中国房地产业开始了真正的市场化运行，商品房的价格也不再受物价部门控制，而由市场决定。

　　到了这个时候，大部分人的住房问题都只能通过购买商品房来解决，住房需求开始大量释放。供不应求成了房地产市场的基本面，房地产建设在全国各地都开始突飞猛进。

　　“2000年之前，全国每年的房地产建设量还不到10亿平方米，而最近10年，每年的房地产建设量都在20亿平方米以上，有些年份甚至高达30亿平方米。”中国建筑学会副理事长兼秘书长徐宗威告诉记者，房地产建设量的大发展为所有人改善居住条件创造了现实的可能，为城乡居民带来了极大方便，住宅短缺的状况在迅速改善。

　　不仅如此，这些新建商品房的配套设施也开始大幅改善。

　　“以北京为例，10年前，住宅煤气、暖气的覆盖率不到70%，而现在已经达到90%以上。”徐宗威说，此外，通讯、网络、小区绿化也都做得越来越好。房子越建越漂亮，小区越建越有特色。越来越多的城市、小区注重以人为本，让居民生活更加方便成为规划设计的最重要考虑因素。

　　也许正是由于多年积累的住宅短缺，房地产市场出现价格不断上涨的局面。2004年，中央开始对房地产市场实施宏观调控，收紧土地和信贷闸门，试图遏制房价的过快上涨。

　　从2004年开始，中央每年都会出台针对房地产市场的宏观调控政策。2008年，主管房地产市场的建设部改名为住房和城乡建设部，就是为了更好地管理房地产市场。

　　“住房问题牵扯到每个人，有些人买得起商品房，有些人买不起商品房，国家也看到了这个问题，住房保障的力度不断加大，这是十年前所不敢想的，对困难人群的关注也是前所未有的。”徐宗威说。

　　2007年，廉租房建设开始提上日程，各地都在编制廉租房建设计划。

　　住房和城乡建设部的数据显示，2008年至2011年间，我国累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套，基本建成1200万套以上，新增发放租赁补贴超过400万户。

　　资金的投入更是前所未有。从2007年到2011年，中央财政安排的保障房建设年度补助资金由72亿元增加至1713亿元，年均增长121%。各级地方财政每年对保障性安居工程建设的投入也由26.2亿元增加至1618.2亿元，年均增长180%。

　　到2011年底，全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达11%。

　　2011年，中央政府又拿出规划，要在接下来的5年建设3600万套保障性住房。这个目标意味着届时将有20%的人能够通过保障性住房解决居住问题。2011年，全国开工建设各类保障性住房已经达到1000万套。

　　与10余年前住房基本靠单位分配不同，房地产发展10年后的今天，商品房、经济适用房、两限房、廉租房、公共租赁房的住房供应体系正在逐步建立。政府试图通过这样的设计实现对各个层面人群住房需求的满足。在一些城市，一个符合廉租房条件的家庭每月只需要付出几十元的租金。

　　在徐宗威看来，这一点特别重要。在很多国家，由于收入差距拉大，形成了很多贫民窟。而在我国，由于及时注意了社会的公平，没有形成贫民窟。这是10年来房地产发展的一个成绩。

　　“能做到这一点非常不容易。”如今已经是伟业我爱我家集团副总的胡景晖告诉记者，这10年房地产市场的发展，表现在价格上可能是越来越贵，但从居住的方式看，选择确实越来越多。

　　也许正是由于这个市场的产生和发展，让很多人有了选择职业、获得财产性收入的可能。

　　“10余年前，大多数人为了能够分到一套房子而不得不放弃自己对职业的追求，一套房子往往把一个人拴在了一个单位。而这10年房地产市场的发展把房子跟职业选择分开了，大家有了更大的自由。”胡景晖说。

　　2001年，胡景晖在北京市朝阳区管庄购买了一套100平方米的两居。那一年，他刚刚步入房地产圈。

　　2006年，胡景晖将这套唯一的房产出售。这次投资宣告失败：“如果不算利息成本，我这套房子亏了六七万元。但如果我没有在2006年卖掉这套房，而是持有到现在，那我就会赚一大笔钱。”

　　类似这样赚钱与赔钱的故事在这10年的房地产市场发展中不断上演，带给中国人的不仅仅是财富的增减，更多的是对这个市场更深入的理解：住房最基本的功能是满足自住需求，而非投机。

　　中央对房地产市场的调控也正是基于这样的思路，满足自住需求，遏制投机需求。

　　“这10年走下来，解决的是数量和速度的问题。不能否认，过去10年在这方面取得了很大的成就。”徐宗威说，但从现在开始，要更加注重公平，这是接下来的10年要努力做好的事情。