楼市调控细则玩“精简”多数城市未提20%个税

　　就在各地“掐点”公布楼市调控细则的第二天，A股地产股逆势上涨1.32%。市场对此轮楼市调控的态度由此可见一斑。严厉的“国五条”细则为何未能打击地产板块？近日集中发布的各地楼市细则或能说明此问题。记者细研这些“精简”的细则发现：多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。另外，各地赶在大限最后一天公布细则，侧面说明了地方阻力之大。

　　2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为“国五条”细则中明确提出严格征收房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。

　　细则出台杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，没有一个地方政府出台相关细则。直到3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁范本。

　　4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　实际上，杭州这一表述代表了除京沪两地外，绝大多数地方政府的房价调控目标。“和2011年那轮房价调控目标不同，这次表述是扣除了CPI上涨因素，所以加了个‘实际’增幅字样。”易居中国分析师薛建雄介绍说。

　　尽管口径有所收紧，但根据国家统计局数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%。也就是说，如果各地今年房价涨幅参考这一指标，意味着房价年度增长接近10%。

　　对此，华中地区某大型房地产企业高层认为，这次调控主要针对一线城市和房价上涨过快城市。对于房地产尚属存货消化期的二三线城市，中央是支持其发展的。“我们这里目前房价5000元左右，供给非常充足。房价上涨10%应该是合理发展。”

　　细看国务院通知精神，也确有类似表述。《通知》称，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”基于这一原则，海口等城市逾期公布价格调控目标，以及杭州等地以64字之文简要回应中央调控，或许也在允许范围之内。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，2月份，杭州新建商品住宅价格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青岛跌1%，温州跌10.7%。

　　不过，值得注意的是，一些房价本就上涨明显的城市，也一并将房价控制口径定位为“不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，就显得有些牵强。

　　根据国家统计局数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新建商品住宅同比涨幅分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未有公开可查文件外，其余4个城市均以“低于城市居民人均可支配收入实际增幅”来界定。若按去年江苏人均可支配收入12.7%的增幅标准来看，南京今年房价涨幅仍可能达到10%左右。

　　京沪样本行政性限价或成杀手锏

　　相比之下，北京上海两地细则确有明显不同于其他地方的严格之处。在房价调控目标上，北京的表述是“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”上海的表述是“保持房价基本稳定”。

　　“‘基本稳定’一词是北京等地方政府在细则调研阶段提出的说法，那时候住建部等中央部门对这种表述是不认可的，希望地方提出更明确的数字化说法。但从结果来看，地方的态度被采纳了。”一位接近北京房屋主管部门人士称。

　　除了基本稳定外，北京的一大亮点是把限价扩展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方态度是，在强大的行政力量下，今年刚需房的房价一定会降。在此前提下，尽管高档房还会有一些涨幅，但平均下来，可保北京房价全年平稳。而这种做法，旨在为全国提供示范效应。在房价出现反弹的时候，各地政府可效仿北京，以行政限价方式强行平抑价格。

　　类似的表述在上海细则也可见端倪。根据上海细则，“对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售的，采取暂停网上签约等措施。”

　　细则有别多地细则未提20%个税

　　综观20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆五个城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%个税问题，后者因最有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”最大杀手锏。

　　根据北京、上海、天津等地口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。另外，截至发稿时，北京、上海等地个税征收办法仍未采用新政。深圳等未提及20%个税的城市，更一如既往地延用老的征收办法（即按成交额的1%至2%征收）。

　　“也许各地还在等待国税总局的指导意见出台。接下来，各地如何执行个税征收办法以及二套房的信贷政策的调整，将是楼市新的看点。并有可能实质性影响地产股的走向。”薛建雄表示。

　　 “20%个税”枪声未响沪仍按老政策征收

　　赶在3月的最后两天，包括所有一线城市及直辖市在内的主要城市“国五条”细则陆续落地。记者昨日从上海、深圳等地房产中介及银行处了解到，地方版细则落地后，由于各地税务部门尚未接到具体征收办法的通知，目前二手房交易个税征收仍维持原状。同时，二套房贷款的政策目前也没有明显变化。

　　昨日，北京市地税局发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，进一步对“卖房征收20%个税”的细节做出解释，其中规定，不能核实交易房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格1%计算。这亦是延续了以前的老办法，且被业内视作“留下了政策口子”。

　　“20%个税”尚未实施

　　在上海版“国五条”细则落地后，记者探访了上海多个区房地产交易中心，但是得到的只是一个“意犹未尽”的模糊答案——“目前还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”

　　昨天（4月1日），上海静安区、浦东新区的房地产交易中心税务窗口工作人员告诉记者，关于个税征收的新通知尚未到达，因此目前个税仍按总价的1%-3%核定征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定，目前均不得而知。不过，上海市税务部门已经明确的是，根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这与北京细则保持一致。

　　北京链家地产市场部的张旭告诉记者，由于从3月31日至4月7日的8天时间里，北京暂停购房网签，因此在北京细则落地后二手房交易立刻陷入停滞，“4月7日网签恢复后如何缴纳个税还要看政策具体实施情况。”张旭说。

　　而就昨日北京地税局的《问答》来看，业内人士认为并没有太多新动向，“关键还是要看具体执行力度。”张旭表示，“如果税务部门仅是让缴税人自行申报原值而不进行核查，那缴税人只要申报原值发票遗失或将原值随意报高，就轻易可以逃税。”

　　银行变相减少贷款

　　北京、上海的房地产调控细则中均表示，二套房贷要适时调整首付比例和贷款利率，明确禁止银行发放第三套及以上房贷，不过，昨日京沪两地不少大商业银行信贷部门的负责人均称：“本来就已经对二套以上房贷停止发放”，新政细则落地后，房贷政策目前并无明显变化。

　　不过，记者注意到，目前银行的评估系统仍有一定滞后，如市价500万元的房产在银行进行房贷审批时，估价仅设为400万元，按照贷款四成来算，客户仅可贷款160万元，这样实际首付比例相当于提高到6.8成。

　　汉宇地产贷款部主任王若臻告诉记者，银行评估价格低于实际成交价格并非出于新政后收紧贷款的目的。由于3月房屋价格上涨较快，而银行评估系统的数据尚未及时调整，这才造成评估价格低于实际价格。而事实上，目前二手房市场为了避税而做低房价已成普遍现象，购房者要避税就只能少贷款。

　　“免税房”频频跳价

　　记者从上海各大房产中介了解到，经过3月份二手房火爆成交，中介门店的房源与客户都已经基本消化，从3月下旬开始，门店挂牌量较月初下降了六成左右，上海细则出台后挂牌量并未受明显影响。不过由于税务部门明确“满五唯一”房可免个税，于是这类房源顿时成为香饽饽，房东屡屡跳价，20%个税新政对他们更像是利好。

　　中原地产反映，细则出台后，“满五唯一”房源集体跳价，幅度在8%左右。细则落地前，中原地区“满五唯一”房挂牌均价在24500元/平方米，现已涨至26800元/平方米左右。